Das Haus ist viel wert, doch auf dem Konto fehlt das Geld für größere Wünsche oder notwendige Umbauten. Ein Umkehrdarlehen kann helfen, doch Eigentümer sollten genau hinschauen. Sie möchten ein neues Auto kaufen, eine längere Reise unternehmen oder Ihr Haus altersgerecht umbauen? Das Vermögen wäre zwar vorhanden, es steckt aber fast vollständig in Ihrer selbst bewohnten Immobilie. Ein Kredit könnte Ihnen die nötige Liquidität verschaffen. Doch gerade im höheren Alter kann es passieren, dass Banken eine Anfrage aufgrund strenger Richtlinien ablehnen. Mehrere Absagen müssen jedoch nicht automatisch das Aus für Ihr Vorhaben bedeuten. Eine Möglichkeit kann eine sogenannte Umkehrhypothek sein. Damit beleihen Sie Ihre Immobilie und können trotzdem weiterhin darin wohnen. Darauf weist Markus Latta vom Verbraucherservice Bayern hin. Umkehrhypothek: Der Kredit wächst, statt zu schrumpfen Die Umkehrhypothek, auch Rückwärtshypothek oder Umkehrdarlehen genannt, funktioniert anders als ein klassischer Immobilienkredit. Sie erhalten von der Bank ein Darlehen und hinterlegen dafür Ihre Immobilie als Sicherheit. Die daraus entstehende Schuld wird als Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Die Zinsen zahlen Sie nicht laufend. Stattdessen schiebt die Bank sie bis zum Ende der Laufzeit auf und schlägt sie auf das Darlehen auf. Für die Auszahlung gibt es verschiedene Modelle. Sie können sich den Kredit einmalig als größere Summe auszahlen lassen. Die Tilgung des Kreditbetrags einschließlich der Zinsen erfolgt dann zu einem vertraglich festgelegten Zeitpunkt. Alternativ können Sie eine monatliche Auszahlung über einen bestimmten Zeitraum vereinbaren. Als Hauseigentümerin oder Hauseigentümer erhalten Sie bis zu einem festgelegten Enddatum jeden Monat einen festen Betrag von der Bank. Darlehen und Zinsen werden später getilgt. Als dritte Möglichkeit kommt eine lebenslange monatliche Rente infrage. Dabei zahlt die Bank Ihnen jeden Monat einen vereinbarten Betrag, bis Sie versterben. Anschließend tilgen die Erben das Darlehen oder die Immobilie wird verkauft. Der entscheidende Unterschied zu einem gewöhnlichen Immobilienkredit: Bei monatlicher Auszahlung sinkt Ihre Kreditschuld nicht, sondern steigt. Denn die aufgeschobenen Zinsen kommen zum Darlehen hinzu. Möchten Sie Ihre Immobilie später vererben, verringert die angesammelte Kredit- und Zinslast den verbleibenden Immobilienwert entsprechend. Markus Latta hebt zugleich eine wichtige Absicherung hervor: "Das Risiko, dass die Kreditschuld den Immobilienwert übersteigt, trägt in der Regel die Bank." Reicht der Erlös aus dem späteren Immobilienverkauf nicht aus, um die angesammelten Schulden vollständig zu begleichen, haften die Erben demnach nicht mit ihrem eigenen Vermögen. Haus an Kinder übertragen: Was passiert mit dem Kredit? Nicht immer sinnvoll: So viel kostet es, eine Grundschuld zu löschen Verbraucherschützer der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg weisen außerdem auf eine wichtige Abgrenzung hin: Verlangt eine Bank während der Laufzeit Zins- oder Tilgungszahlungen aus Ihrem laufenden Einkommen, handelt es sich nicht um eine Umkehrhypothek. Dann haben Sie ein reguläres, durch die Immobilie abgesichertes Immobiliendarlehen abgeschlossen. Für wen sich ein Umkehrdarlehen eignen kann Die Immobilienverrentung richtet sich vor allem an ältere Eigentümerinnen und Eigentümer, die zusätzliches Kapital benötigen, ihre Immobilie und ihr gewohntes Umfeld aber nicht aufgeben möchten. Das erforderliche Mindestalter liegt meist zwischen 60 und 70 Jahren oder darüber. Eher infrage kommen hochpreisige Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Die Immobilienexperten von Dr. Klein raten zudem dazu, dass das Grundstück lastenfrei oder nur geringfügig belastet sein sollte. Ob sich das Modell tatsächlich rechnet, hängt allerdings nicht allein davon ab, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Vor einer Entscheidung sollten Sie vor allem die Kosten und langfristigen Folgen berücksichtigen. Hohe Zinsen können den Immobilienwert aufzehren Die Umkehrhypothek ist in Deutschland bislang wenig bekannt. Sie kann Eigentümerinnen und Eigentümern zwar zusätzliche finanzielle Spielräume eröffnen, bringt aber auch erhebliche Nachteile mit sich. So sind Umkehrhypotheken meist mit hohen Zinssätzen verbunden. Die kreditgebende Bank kennt die künftige Entwicklung des Immobilienmarktes nicht und kalkuliert dieses Risiko ein. Außerdem muss sie sich gegen das sogenannte Langlebigkeitsrisiko absichern – also gegen den Fall, dass Sie länger leben als statistisch angenommen. Das hat Folgen für die mögliche Auszahlung. Banken zahlen häufig nur 15 bis maximal 40 Prozent des tatsächlichen Marktwerts der Immobilie aus. Nach Einschätzung von Verbraucherschützern verteuert eine solche Rückversicherung das Modell zusätzlich. Vermutlich sei dies auch ein Grund dafür, dass Umkehrhypotheken bislang am Markt nicht oder kaum zu finden seien. Teilweise kalkulieren Anbieter von vornherein mit einem Lebensalter von 95 Jahren. Zusätzlich entstehen Kosten für Gutachter, Notar und den Eintrag ins Grundbuch. Auch nach Abschluss des Umkehrdarlehens bleiben finanzielle Verpflichtungen bestehen. Solange Ihre Immobilie der Bank als Sicherheit dient, können Sie diese nicht noch einmal als Kreditsicherheit einsetzen. Reparaturen und Umbauten müssen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer weiterhin selbst bezahlen. Alternativen genau gegenrechnen Wer noch vergleichsweise jung ist und die Immobilie später an seine Erben weitergeben möchte, für den ist das klassische Umkehrdarlehen nach Einschätzung von Verbraucherschützern fast immer die wirtschaftlich schlechteste Option. In diesem Fall sollten Sie prüfen, ob Sie die benötigte Liquidität auf einem anderen Weg beschaffen können, etwa indem Sie vorhandene Geldanlagen auflösen. Finanzierungsmythen: Irrtümer beim Immobilienkauf – und wie Sie sie vermeiden Sieben Prozent weniger Zinsen: Darum haben Senioren beim Kredit die Nase vorn Besitzen Sie außer Ihrer Immobilie kein nennenswertes Vermögen, sollten Sie auch prüfen, ob ein Verkauf die bessere Alternative sein könnte. Möchten Sie unbedingt in Ihrem Haus wohnen bleiben, kommt außerdem ein klassischer Ratenkredit infrage, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. Die Zinsen können dabei deutlich niedriger liegen. Eine weitere Möglichkeit ist ein Immobilien-Teilverkauf mit Rückkaufoption für die Erben. Damit erhalten Eigentümer unmittelbar Liquidität und können Haupteigentümer bleiben. Im Erbfall haben die Erben meist ein Vorkaufsrecht und können den zuvor verkauften Anteil vom Anbieter zurückerwerben.